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公务员考试法律常识之民法(170):买卖不破租赁

http://www.chinagwy.org       2016-04-29 08:48      来源:国家公务员考试网
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  相关法条


  《合同法》


  第229条  租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


  《物权法》


  第190条  订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。


  《城镇房屋租赁合同解释》


  第20条  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:


  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现权押权发生所有权变动的;


  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


  (1)买卖不破租赁的构成要件有三:


  ①租赁合同有效;


  ②出租人已将租赁物交付给承租人(承租人占有中);


  ③租赁期间内,租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。


  (2)买卖不破租赁的法律效果:新的所有权人法定承受该租赁合同。所谓“法定承受”, 什么都不需要做,什么都不需要说,原租赁合同的权利义务内容维持不变(租金、期限等),自动将出租人变更为新的所有权人。换言之,这是一种法律规定的合同权利义务的概栝承受,属于债权债务的法定移转。


  特别提示 (1)就租赁物而言。动产(如汽车)租赁合同与不动产(如房屋)租赁合同,均适用买卖不破租赁规则。 (2)就租赁合同的类型而言。以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则:①出租人为租赁物的所有权人的;②出租人虽非租赁物的所有权人,但出租人享有订立该租赁合同的权利的。


  例1甲出国期间,委托乙代为看管一套房屋。乙未经甲同意,擅自以自己的名义将该房屋出租给丙。租赁期间,甲死亡,丁作为唯一的继承人继承了该房屋。①乙擅自将甲的房屋出租给丙,但是,根据《合同法》第228条,乙、丙的租赁合同有效。②乙不是租赁物的所有人,乙也无出租的权利,故乙、丙的租赁合同不适用买卖不破租赁。③不适用买卖不破租赁规则的效果是:根据《物权法》第34条,所有权人丁有权对丙行使返还原物请求权。


  例2甲将一辆汽车出租给乙,乙经过甲的同意转租给丙。在两个租赁合同存续期间,甲将汽车出卖给丁,并以指示交付的方式完成交付。①甲系所有人,故甲、乙的租赁合同适用买卖不破租赁;②乙虽非所有人,但乙经过甲同意转租给丙,故乙、丙的租赁合同也适用买卖不破租赁。③适用买卖不破租赁的效果是:由丁自动替代甲成为出租人,新的租赁关系是:丁出租给乙,乙转租给丙。


  例3甲将一套房出卖给乙,交付了房屋,但未办理过户登记。未经甲同意,乙将该房屋出租给丙。租赁期间,甲又将该房屋出卖给丁,并给丁办理了过户登记。①乙不是房屋的所有人,但乙作为买受人,在房屋交付后,有权不经所有权人甲的同意将房屋出租给丙(这就和承租人不同了!)。乙、丙的租赁合同适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁的效果是:丁替代乙成为出租人。


  2.买卖不破租赁规则的例外。下列三种情形,不适用买卖不破租赁规则:


  ①租赁物被没收、征收的(通说观点);


  ②先抵押后出租,抵押权巳经登记的(《物权法》第190条);


  ③房屋在出租前巳被人民法脘依法查封的(《城镇房屋租赁合同解释》第20条)。


  例4甲将一套房抵押给乙,办理了抵押登记。此后,甲又将该房出租给丙,租期5年。半年后,乙行使抵押权拍卖该房屋,丁以300万元的价格购得。①租赁物上存在抵押权的,抵押权人与承租人均有受保护的必要。但二者有冲突:买卖不破租赁规则对抵押物的变价将产生负面影响(阻碍潜在的买受人参与竞买)。②所以,《物权法》第190条规定:“先抵后租,且办理了抵押登记”的,因抵押权实现导致租赁物所有权变动的,租赁合同不再适用买卖不破租赁。③因此,甲、丙的祖赁合同不适用买卖不破租赁,根据《物权法》第34条,丁取得所有权后,丁可对丙行使返还原物请求权。④须注意:此例中,丙不受买卖不破租赁规则保护;但是,若丙参与拍卖,依照《合同法> 第230条,在同等条件下,丙对丁享有优先购买权(原因:丙行使优先购买权,不会对抵押物的变价产生负面影响)。切记!


  特别提示 租赁物上存在抵押权,租赁期间,抵押权人行使抵押权导致租赁物所有权变动的,在下列两种情况下,根据《物权法》第190条,仍适用买卖不破租赁规则,新的所有权人须法定承受该租赁合同: (1)先出租,后抵押的; (2)先抵押,后出租,抵押权未登记的。


  例5甲将一套房出租给乙后,甲又将该房屋抵押给丙,并办理了抵押登记。甲、乙租赁合同存续期间,丙实行抵押权拍卖房屋,被丁购得。①这属于“先租后抵”,无论抵押权是否登记,因抵押权实现导致租赁物所有权变动的,适用买卖不破祖赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是:丁替代甲成为出租人。


  例6甲将一辆汽车抵押给丙,未办理抵押登记。此后,甲又将该汽车出租给乙。租赁期间,丙行使抵押权拍卖汽车,被丁购得。①这属于“先抵后租,抵押权未登记”,因抵押权实现导致租赁物所有权变动的,适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是:丁替代甲成为出租人。