公务员考试法律常识之民法(169)：房屋租赁合同的法定承受

　　相关法条

　　《合同法》

　　第234条  承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　《城镇房屋租赁合同解释》

　　第19条  承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租货合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

　　1.规范内容。上述法条规定了一种房屋租赁合同法定概括移转的规则，其内容是：

　　(1)在房屋租赁合同的存续期间；

　　(2)承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；

　　(3)下列三类人有权法定承受（所谓“法定承受”，指什么都不需要做，原房屋租赁合同的内容维持不变，自动将承租人更换为这三类人）该房屋租赁合同：

　　①与承租人生前共同居住的人（注意：不要求是近亲属或继承人）；

　　②承租人的共同经营人（注意：限于承租人为个体工商户的情形）；

　　③承租人的其他合伙人（注意：限于承租人参与个人合伙的情形）。

　　2.两点说明：①这一制度仅适用于城镇房屋租赁合同，对其他合同（如汽车租赁合同）不适用；②承租人须为自然人（包括个体工商户、参与个人合伙）。若承租人为法人、前述制度即不适用。

　　例（根据2009年卷四民法案例分析题第7问改写）甲欲与乙结婚需住房，甲于是承租丁的房屋5 年。半年后，甲死亡，乙伤心欲绝回娘家住了 10个月。乙回来后发现，丙居住在甲租赁的房屋中。原来，甲生前曾向丙借钱，甲、丙书面约定：“如甲到期不还款，丙有权居住甲租赁的丁的房屋。”后甲到期不还款，丙向丁出示该书面约定后，丁将备用钥匙交给丙，丙搬入居住，并将甲、乙的东西搬出。题目问：乙可对丙主张何种权利？答案是：乙可依照《物权法》第2奶条，对丙主张占有返还请求权。分析的思路如下：①乙为与甲生前共同居住的人，甲死亡时，乙法定承受该房屋租赁合同，乙自动成为承租人。②乙回娘家居住期间，依照该房屋租赁合同，乙为房屋的直接占有人。③丙有理由住进该房屋，但丙采取的方式不对（法律禁止丙以法律禁止的私人力量剥夺乙的占有)。丙侵夺了乙对房屋的占有，依照《物权法》第245条，乙有权对丙主张占有返还请求权。