公务员考试法律常识之民法(157)：连环买卖

　　买卖，指就同一个标的物，甲出卖给乙，乙又出卖给丙，丙再出卖给丁。如此等等，不一而足。连环买卖的重要性弱于一物数卖。但近几年出题人似乎下定了决心，一定要拼命考这个知识点。下面就通过解析2008年试卷三第94?96题，一窥连环买卖的庐山真面目。算是对大家的交待。

　　典型真题

　　甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请甸答1?3题。

　　1.在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是： (08年·卷三·94题，ABCD；公布答案为ACD)

　　A.甲已经取得了该房屋的所有权

　　B.甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人

　　C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力

　　D.甲可以出租该房屋

　　[答案解析]①《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”因继承取得物权的，自继承开始时（即被继承人死亡时）发生物权变动的效果，被继承人取得遗产的所有权，不动产不需要登记，动产不需要交付。故A选项正确。还须注意：若只有一个继承人,该继承人取得独立的所有权；若继承人为两人以上，在遗产分割前，两个以上的继承人对遗产形成共同共有。②《物权法》第31条规定：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”该条的规范意旨是：依照《物权法》第28至30条取得不动产物权的，无须登记即可发生物权变动，但未经登记（宣示登记）的不动产物权欠缺处分权，未经登记不得处分，处分的不发生物权变动的效力（但不影响处分合同的效力）。故C选项正确。另外，《物权法》第31条的“处分” 一词不包括“出租”，故D选项正确。③关于物权变动中登记的效力，本题的出题人采三分法，认为物权变动中登记的效力分为三种：(a)形成力（登记为物权变动的生效要件），如不动产买卖的过户登记、不动产赠与的过户登记、不动产抵押的设权登记、建设用地使用权的设权登记和移转登记。(b)对抗力（即登记使物权变动产生对抗效力），如土地承包经营权的设权登记和移转登记、地役权的设权登记、动产抵押登记等。(c)处分力（即未经登记不得处分），如《物权法》第31条规定的宣示登记，不仅如此，出题人进一步认为，物权变动中登记的对抗力与处分力属于并列关系，即未办理《物权法》第31条规定的宣示登记的，仅发生已经取得的不动产物权欠缺处分力，但不影响已经取得的不动产物权具有对抗善意第三人的效力。但这是不正确的。事实上，产生对抗力的登记与产生处分力的登记属于交叉关系。本题中，甲已经基于继承取得房屋所有 权，但如果尚未办理过户登记，甲的未登记所有权照样缺乏对抗善意第三人的效力（这是德国、日本的通说）。因此，B选项正确。

　　2.关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：（08年?卷三? 95题一BD)

　　A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效

　　B.乙对房屋的占有是合法占有

　　C.乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效

　　D.丙已取得该房屋的所有权：

　　[答案解析]①根据《物权法》第31条，甲未经登记处分该房屋所有权的，仅不发生物权效力，但不因此影响甲、乙间房屋买卖合同的效力。同时，《物权法》第I5条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条确立了基于法律行为不动产物权变动的区分原则。即未经登记不发生不动产物权变动的效果，但不因此影响合同的效力。故A选项错误。②乙基于有效的房屋买卖合同占有房屋，对房屋享有占有的债权，乙对房屋的占有为有权占有、合法占有。故B选项正确。③我国法律不禁止一房数卖，所有权人一房数卖的，原则上数个买卖合同均有效。在本题中，因甲尚未给乙办理房屋的过户登记，甲仍为房屋的所有权人，甲再将房屋出卖丙的行为属于有权处分，又不存在合同无效的其他事由（如：恶意串通），甲、丙的房屋买卖合同亦属有效。故C选项错误。④《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，甲、丙的买卖合同有效，甲对房屋有出卖的处分权，又给丙办理了房屋过户登记，丙已经取得房屋所有权，故D选项正确。

　　3.关于戊的权利状态，下列选项正确的是：（08年?卷三? 96题一AD)

　　A.戊享有该房屋的所有权      B.戊不享有该房屋的所有权

　　C.戊原始取得该房屋的所有权  D.戊继受取得该房屋的所有权

　　[答案解析]①丙、丁、戌之间的法律关系：(a)丙受丁胁迫将房屋出卖給丁，根据《合同法》第54条的规定，丙、丁间的房屋买卖合同属于可撤销的合同。但是，可撤销的合同被撤销的，合同自始无效；但是，可撤销的合同在撤销之前已经成立并生效。题目没有说丙撤销了该房屋买卖合同，因此，丙、丁间的房屋买卖合同有效，丙又给丁办理了房屋的过户登记，丁取得房屋所有权。(b)丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊，丁作为所有权人将房屋出卖给戊，属于有权处分，丁、戊间的房屋买卖合同亦属有效，且办理了过户登记，戊已经取得房屋所有权。故A选项正确；B选项错误。②所谓物权的原始取得，指非依他人既存的权利而取得物权。主要包括：(a)添附(加工、附合、混合）；(b)先占；(c)善意取得；(d)收取孳息（天然孳息与法定孳息）；(e)合法建造房屋；（f)生产；(g)没收、征收。③所谓物权的继受取得，指基于他人既存的权利而取得物权。继受取得分两类：(a)移转的继受取得，指就他人的物权依原状而取得。如：通过买卖或赠与受让所有权；通过继承或受遗赠取得物权。（b)创设的继受取得，指在他人的物上设立用益物权或者担保物权。如：在土地所有权上设立土地承包经营权、建设用地使用权、地役权；在动产上设立质权或者抵押权。本题中，戊基于与丁之间有效的买卖合同取得房屋所有权，属于移转的继受取得，不是原始取得。故C选项错误；D选项正确。④题外话：若将题目更改一下，戊就有可能原始取得。比如，我们可以将题目改成：“丙给丁办理过户登记后不久，其起诉撤销该房屋买卖合同，法院判决支持了丙的诉讼请求，丁接到生效的判决书后，旋即将房屋以市场价格出售给不知情的戊，并办理了过户登记。”这样，丁实施的就是先权处分，但戊符合善意取得的构成要件，戊善意取得房屋所有权，而善意取得属于原始取得(还应注憙：善意取得在德国和台湾地区是继受取得。)